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A股高估值诱惑 房企扎堆逐利物业分拆上市
http://www.xxnet.com.cn.18luntan.com 时间:2019-01-19 1:30:50 湘西网

  把H股当作跳板,最终实现回归A股,雅居乐集团(03383.HK)物业板块分拆上市的构想终于被提上日程。

  雅居乐集团2016年全年业绩发布会上,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林透露,雅居乐的物业业务“雅生活”准备在香港上市,现在正在策划中。另据媒体报道,雅生活不排除H股上市后再回A股的可能性。

  与此同时,4月7日,碧桂园物业公司总经理李长江在接受媒体采访时透露,碧桂园物业也计划在A股上市。李长江表示,对于上市要求的业务独立性、人员独立性、财务独立性等这些基本条件,碧桂园物业早已具备,“一切都在按部就班地进行”。

  2014年6月,彩生活成功登陆资本市场,这让其他大型房企纷纷加速分拆物业管理平台,掀起物管公司资本化热潮。不过,目前仍未有物管企业成功登陆A股市场。

  房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,由于物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好,证监会的态度认为其不应该挤占A股上市资源,所以审批态度比较严谨。

  A股高估值诱惑

  A股为何成为众多物管行业的理想地?在回归A股的对外口径中,高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等利好常被企业高管挂在嘴边。

  黄立冲告诉时代周报记者,回归A股后确实会提高企业股票市场估值,以大盘股为例,A股比H股估值高30%左右。

  据深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐透露,从市场上看,港股主板市场估值区间在7-20倍PE,A股主板市场估值区间在10-30倍PE。“估值越高,股权融资成本就越低。一般情况下,在A股上市对提升股东价值更有利。”

  时任碧桂园集团首席财务官吴建斌也曾公开表示,相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE依然有差异,公司经过研究后认为国内上市更为理想。

  以万达商业为例。今年3月底,董事长王健林(博客)" href="http://money.163.com.18luntan.com/baike/wangjianlin/" target="_blank">王健林从H股离场,提出万达商业私有化意见,并想借助借壳和IPO两手准备回A股。

  与在港股被低估的情况截然不同,据媒体报道,万达预计万达商业回A后在内地市场的市盈率将达到20倍之多,而这也就意味着,其股票未来市值将达到5000亿元人民币。值得注意的是,退市之前,万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元,市盈率为6.67,后者水平尚不足在A股上市的万科A的1/4,绿地控股的1/2。

  易居(博客)(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱(微博 博客)分析,尤其是市盈率方面,比较千亿企业最近的数据来看,四家H股上市的企业动态市盈率在5-7倍,而在A股上市的三家房企的动态市盈率均超出10倍以上,其中绿地控股更是达到了30倍。“再考虑到人民币贬值、国内利率水平低等优势,A股的融资能力和优势已经开始显现。”

  不过,目前仍未有物管企业成功登陆A股市场,享受高估值及融资红利。刘双乐曾表示,由于A股市场实行注册制还没有确切的时间表,而在审批制下多数公司获证监会受理正排队申请上市,因此,在A股上市注定是一个艰难和漫长的过程。

  “所以不少公司选择在香港上市。”刘双乐续称,两个市场对物业公司而言,最大的区别就是在香港上市要比A股上市容易得多,效率也高得多。

  规模之战

  自彩生活2019-01-19在香港成功上市后,中海物业、中奥到家、绿城服务、保利物业、远洋亿家陆续加入战团,意图在新兴的物业市场分得一杯羹。

  现今才提出物业分拆上市计划的雅居乐物业、碧桂园物业来迟了吗?

  “我在很多场合都强调,对于有上市意愿的物业公司而言,越早上市越好。对最早上市的企业,市场给的估值溢价会比较高,随着上市企业增多,估值会逐步回落,一旦行业增长乏力,估值就会被打回原形。”刘双乐表示。

  那么,在物管上市企业不断增多的背景下,“后来者”如何讲好资本新故事?通过资本的力量加速加快社区数量和物业面积的快速增长,最终形成话语权,便是第一竞争力。

  由于物管行业集中度低,给企业通过全资或入股操盘的方式兼并收购,拓展管理规模提供了天然土壤。根据中国指数研究院的数据,百强物管2015年合计收购200余家物业服务商,收购管理面积合计3.85 亿平方米,其中彩生活以3亿元并购开元国际100%股权,并购面积逾3000 万平方米。中海物业以5000万元收购中海宏洋物业100%股权。万科物业除净资产入股卓弘物业和北京佰嘉物业外,还通过收购东莞卓圣物业扩张物业布局。

  数据显示,2016年彩生活收益由2015年的8.28亿元增至13.42亿元,增幅为62.2%;合约管理总建筑面积较2015年增长22.7%,由3.22亿平方米增至3.95亿平方米。另外,自2019-01-19以来,彩生活已收购22间物业公司,截至2019-01-19止年度产生商誉1.739亿元。

  截至2016年底,万科物业服务项目共计超过1800个,合同面积超过3.56亿平方米。

  截至2019-01-19,绿城服务在管项目由2015年的637个,增加到2016年的809个,同比增长27.0%。在管面积由2015年的8280万平方米,提升到2016年的1.05亿平方米,同比增长27.1%。

  再看碧桂园物业与雅居乐物业。李长江透露,截至目前,碧桂园物业的签约面积已达2.1亿平方米,未来3年内,碧桂园计划将服务面积扩大到5亿平方米,5年内,则争取服务面积能达到10亿平方米。

  而雅居乐集团在3月29日发布的2016年全年业绩报告显示,其物业板块收入实现31%增长,达到10.68亿元。雅生活官网显示,目前集团管理各类物业的总建筑面积近6000万平方米。

  雅生活集团总裁刘德明表示,2017年雅生活计划对外接管2000万平方米物业,之后每年增长20%。在拓展方面,其方式包括全面接管、顾问服务、单项服务(提供清洁、保安、绿化等单项服务)以及股权合作等。

  亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅告诉时代周报记者,投资者需要一个比较动听的上市故事,企业扩张加速就是要让投资者相信,他的模式是可以复制的,他的规模化也是可以实现的。

  向母公司输血

  众多房企追逐的物业分拆上市,到底能给母公司带来怎样的好处?

  富力地产董事长李思廉曾表示,当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化,旨在将公司有价值的部分业务释放出来。他表示,富力地产旗下的物业管理业务数量非常庞大,从全国范围来说,富力地产物业管理费的吞吐量在10亿元左右。

  物业公司属于轻资产劳动密集型企业,资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产,实际上较难获得传统的银行融资。但由于物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定,因此物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券,为物业公司开拓了一条新的融资渠道。

  2015年7月,世茂地产推出首单物业费资产证券化(物业费ABS)。据悉,该产品由博时资本管理,基础资产则源自世茂集团的物业费收入。

  自“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成功发行后,这一融资模式被广泛复制。

  2016年2月,国君资管发行雅居乐物业服务债权资产支持专项计划。雅居乐抵押其管理的若干物业未来5年的应收款项权利,通过该项专项计划确立总面值达11亿元的资产证券化。扣除发行成本及雅居乐附属公司所购买的次级债券后,专项计划所得款项净额约9.74亿元。

  截至2016年9月末,市场上一共发行了17单物业费资产证券化产品,累计发行金额达到176.2亿元。从已发行的情况来看,不仅融资金额高,尤其是远高于物业公司自身资产规模;而且发行期限长,一般发行期限在5-10年,远高于物业公司传统融资期限。

  在部分企业看来,物业费资产证券化不仅可以显著降低融资成本,同时也能盘活物业管理的存量资产,提高物业服务企业的资产流动性。

  世茂对此认为,对于房地产企业而言,通过资产证券化融资渠道能解决长期“输血”问题。

(稿源:时代周报)
(作者:时代周报)
(编辑:龙杰)
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